El auge de los alquileres turísticos en España ha transformado la industria inmobiliaria, creando nuevas oportunidades para propietarios e inversores. Sin embargo, este tipo de alquileres también está sujeto a una serie de obligaciones fiscales que es crucial conocer y cumplir para evitar sanciones.
Te hemos preparado esta guía completa sobre la Fiscalidad de los Alquileres Turísticos para que no te pierdas nada.
Introducción a la Fiscalidad de los Alquileres Turísticos
1.1. ¿Qué es un Alquiler Turístico?
El alquiler turístico se refiere a la cesión temporal de una vivienda amueblada y equipada en su totalidad para ser utilizada por turistas, por un período generalmente inferior a los tres meses. Este tipo de alquiler se gestiona a menudo a través de plataformas digitales como Airbnb, Booking, o Vrbo, lo que ha facilitado el acceso al mercado para muchos propietarios. Sin embargo, también ha generado un marco regulatorio complejo que varía según la comunidad autónoma y que incluye importantes obligaciones fiscales.
1.2. Importancia de la Fiscalidad en los Alquileres Turísticos
Entender la fiscalidad asociada a los alquileres turísticos es esencial para cualquier propietario. No solo asegura el cumplimiento de las normativas vigentes, sino que también optimiza la rentabilidad de la inversión al aprovechar posibles deducciones y evitar sanciones. Además, el creciente escrutinio por parte de las autoridades fiscales ha hecho que el cumplimiento sea más importante que nunca.
Obligaciones Fiscales en los Alquileres Turísticos
2.1. Declaración de Ingresos
Todos los ingresos obtenidos a través de alquileres turísticos deben ser declarados a la Agencia Tributaria. Los propietarios están obligados a incluir estos ingresos en su declaración anual del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Es importante destacar que los ingresos brutos deben ser declarados, sin deducir los gastos asociados al alquiler.
2.2. Retenciones e IVA
Los alquileres turísticos no están sujetos al IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) si se prestan sin servicios complementarios típicos de la industria hotelera, como limpieza diaria, servicio de comidas, entre otros. Sin embargo, si se ofrecen estos servicios adicionales, el alquiler pasaría a ser considerado como una actividad empresarial y estaría sujeto al IVA al tipo general del 21%.
2.3. Declaración Informativa Modelo 179
El Modelo 179 es una declaración informativa que deben presentar las plataformas intermediarias de alquileres turísticos (como Airbnb). Esta declaración incluye información sobre los alquileres gestionados a través de la plataforma, como la identificación del propietario, la localización del inmueble, y los ingresos obtenidos. Aunque no es directamente responsabilidad del propietario, es esencial estar al tanto de esta obligación, ya que la Agencia Tributaria cruza esta información con las declaraciones de IRPF.
Deducciones y Gastos en los Alquileres Turísticos
3.1. Gastos Deducibles
Los propietarios de alquileres turísticos pueden deducir una serie de gastos asociados a la actividad de alquiler en su declaración de la renta, siempre que puedan justificarse adecuadamente y estén directamente relacionados con el inmueble alquilado. Estos gastos incluyen:
- Gastos de mantenimiento y reparación: Incluye gastos como pintura, arreglos de fontanería, y otros trabajos de mantenimiento necesarios para mantener el inmueble en buen estado.
- Gastos de suministros: Facturas de agua, electricidad, gas, y otros servicios básicos.
- Comisiones de plataformas: Las comisiones pagadas a las plataformas de alquiler turístico también son deducibles.
- Seguro de hogar: La prima del seguro de hogar puede ser deducida en proporción al tiempo en que la vivienda ha estado alquilada.
3.2. Amortización del Inmueble
Además de los gastos directos, los propietarios también pueden deducir la amortización del inmueble. Esta deducción permite repartir el costo de adquisición de la vivienda a lo largo de su vida útil. La amortización se calcula aplicando un porcentaje fijo del 3% sobre el valor de construcción del inmueble, que se puede deducir anualmente mientras la vivienda esté destinada al alquiler turístico.
3.3. Reducción del 60% de los Rendimientos Netos
Una de las principales ventajas fiscales de los alquileres residenciales en España es la reducción del 60% en los rendimientos netos obtenidos por el alquiler de una vivienda destinada a residencia habitual. Sin embargo, es crucial tener en cuenta que esta reducción no se aplica a los alquileres turísticos, ya que estos no se consideran como alquiler de vivienda habitual.
Diferencias con Otros Tipos de Alquileres
4.1. Alquiler Turístico vs. Alquiler Residencial
Una de las principales diferencias entre el alquiler turístico y el alquiler residencial es el tratamiento fiscal de los ingresos. Mientras que los alquileres turísticos están sujetos a la declaración completa de los ingresos y la posible sujeción al IVA, los alquileres residenciales para vivienda habitual disfrutan de la mencionada reducción del 60% en el IRPF.
4.2. Alquiler Turístico vs. Alquiler por Habitaciones
El alquiler por habitaciones dentro de una misma vivienda presenta una fiscalidad similar al alquiler turístico en cuanto a la obligación de declarar los ingresos. Sin embargo, si el propietario vive en la misma vivienda, los gastos deducibles pueden ser más limitados, y el tratamiento fiscal puede variar dependiendo de si se ofrecen servicios adicionales a los inquilinos.
4.3. Alquiler Turístico vs. Actividad Empresarial
En los casos en los que el alquiler turístico incluye servicios propios de la industria hotelera, se considera una actividad empresarial y, por lo tanto, sujeto a las obligaciones fiscales de una empresa. Esto incluye la obligación de facturar con IVA y presentar las declaraciones trimestrales de IVA (Modelo 303), además de la declaración del IRPF o Impuesto sobre Sociedades, según el régimen fiscal del propietario.
Recomendaciones para los Propietarios de Alquileres Turísticos
5.1. Mantener un Registro Detallado
Es fundamental que los propietarios de alquileres turísticos mantengan un registro detallado de todos los ingresos y gastos relacionados con la actividad. Esto no solo facilita la correcta declaración de impuestos, sino que también permite optimizar la fiscalidad al aprovechar todas las deducciones disponibles.
5.2. Asesorarse con un Profesional
Dado el complejo marco fiscal que rodea los alquileres turísticos, es altamente recomendable contar con el asesoramiento de un profesional en fiscalidad. Un asesor fiscal puede ayudar a identificar las deducciones aplicables, evitar errores en la declaración y mantenerse al día con las normativas cambiantes.
5.3. Cumplir con las Normativas Locales
Además de las obligaciones fiscales, los alquileres turísticos están sujetos a una serie de normativas locales que varían según la comunidad autónoma y el municipio. Es crucial asegurarse de cumplir con estas regulaciones, que pueden incluir desde la obtención de licencias específicas hasta la limitación del número de días de alquiler.
La fiscalidad de los alquileres turísticos en España es un tema de gran relevancia para propietarios e inversores en el sector inmobiliario. Entender y cumplir con las obligaciones fiscales no solo es esencial para evitar sanciones, sino que también permite maximizar la rentabilidad de la inversión.
Desde la declaración de ingresos y la deducción de gastos hasta el cumplimiento de normativas locales, una gestión adecuada de los aspectos fiscales es clave para el éxito en el mercado de alquileres turísticos.
A medida que el sector continúa creciendo y evolucionando, mantenerse informado y contar con el asesoramiento adecuado se vuelve más importante que nunca.
